A casa própria é o sonho de todo brasileiro, mas nem todos conseguem compra-la a vista.
Uma opção para viabilizar a aquisição é o contrato de mútuo habitacional, que é quando uma pessoa toma dinheiro emprestado de um agente financeiro, e, ao longo de determinado prazo, que varia em média de 10 a 30 anos, devolve o dinheiro em prestações previamente definidas.
Em razão do acentuado caráter social, há uma política de subsidio estatal, que permite a utilização dos recursos aplicados na poupança e FGTS nos financiamentos realizados pelo Sistema Financeiro de Habitação - SFH.
Outro exemplo de subsídio é a utilização do Fundo de Compensação de Variação Salarial – FCVS para quitação nos contratos celebrados até 31/12/87 já devidamente liquidados, do saldo residual decorrente da inflação, sendo que neste último caso é necessário expressa previsão contratual neste sentido. Durante o período do contrato, muitos mutuários, seja por impossibilidade de arcar com os pagamentos, seja por aquisição de nova unidade, transferem a um terceiro, a posse do imóvel e a dívida assumida perante o banco por meio de um contrato particular sem anuência da instituição financeira. É O CHAMADO CONTRATO DE GAVETA. Contrato de gaveta é um acordo particular realizado entre uma pessoa que adquire um financiamento imobiliário com um banco e um terceiro. É um modelo de negócio informal, sem publicidade, ficando a mercê da boa-fé reciproca. Por meio dessa transação não há transferência de titularidade, nem pagamento do imposto de transmissão à prefeitura. Embora não exista óbice sua realização, existe a possibilidade de, no futuro, não ser possível a regularização da propriedade do imóvel junto à instituição financeira sem a presença do mutuário originário, sendo importante deixar claro que o registro em nome do novo comprador somente ocorrerá após a quitação total do contrato. Some-se a isto o fato de não ser devido o seguro habitacional em caso de falecimento do comprador do imóvel nesta modalidade, em face da ausência de conhecimento do contrato por parte do banco e da seguradora. Neste particular, indica-se, por cautela que seja realizada a AVERBAÇÃO INSTRUMENTÁRIA do “contrato de gaveta” junto a matricula no registro de imóveis competente, o que, ainda que não possua o condão de impedir a transmissão, apresenta-se como meio de prova da posse para fins de adjudicação compulsória, reconhecimento de direitos possessórios, de vizinhança e até em uma futura usucapião. Atualmente o Superior Tribunal de Justiça vem validando a realização dessas negociações, admitindo que este último comprador tanto discuta em juízo as condições assumidas, quanto considera válida a quitação após o pagamento de todas as prestações. Além disso, concordou com a validação das transferências dos financiamentos realizados por meio de cessão dos direitos, sem a intervenção do banco, efetuadas até 25/10/1996, e com a possibilidade de o terceiro pagar as prestações atrasadas na ação de execução hipotecária para evitar que o imóvel seja arrematado em hasta pública. Dentro deste contexto, e de olho nas oportunidades surgidas com a queda das taxas de juros anuais, que caíram de 12% a.a para 2,75% a.a, as instituições financeiras tem oferecido chamada PORTABILIDADE, que é a possibilidade de transferência de financiamento de uma instituição financeira para outra, em troca de melhores taxas e condições aplicadas ao contrato. Esta opção revela-se atrativa para aqueles mutuários que fizeram a cessão dos direitos do imóvel de forma particular, contudo, deve-se destacar a necessidade de concordância do banco credor para transferência da titularidade, entretanto, ainda assim, apresenta a vantagem de a análise de crédito ser simplificada, redução do valor dos emolumentos em caso de primeira aquisição e, ainda, a possibilidade de quitação em caso de falecimento.
Trata-se, sem dúvida, de uma solução legal para não só tornar mais barato o financiamento, como para regularizar aqueles contratos de gaveta com a formalidade e segurança que a realização de um negócio desta natureza requer.
Comments