É o típico caso em que o falecido tinha um imóvel, vendeu por instrumento particular e não outorgou a escritura.
Neste caso poderá ser feito extrajudicialmente, por meio de INVENTÁRIO NEGATIVO, figura criada pela jurisprudência que autoriza o interessado formular pedido declaratório de que determinada pessoa faleceu sem deixar determinado patrimônio.
Nas lições de Cristiano Chaves de Farias:
"O inventário negativo não estará submetido as regras do procedimento de inventário, não havendo necessidade de nomeação de inventariante, nem de prestação de primeiras declarações e avaliações, até mesmo porque inexiste patrimônio a ser inventariado. Não se trata, também, de procedimento especial de jurisdição voluntária." [1]
Quando realizado na via extrajudicial - previsão do art. 28 da Resolução nº 35 do Conselho Nacional de Justiça, será feita uma escritura pública, na qual constará a obrigação do comprador receber e do vendedor de outorgar a escritura do imóvel que ele deixou de fazer quando vivo.
É necessário que todos os herdeiros estejam de acordo, estejam assistidas por advogado ou defensor público, e conste na escritura a declaração de que: “fulano de tal deixou a obrigação de outorgar a escritura do imóvel, que foi recebido o preço, e que nomeia determinada pessoa como inventariante para assinar a escritura de compra e venda junto ao cartório de notas”.
Um detalhe importante é que o compromisso de compra e venda precisa ser o original ou uma cópia autenticada contendo todas as assinaturas com firma reconhecida.
Neste particular, em relação ao IMPOSTO DE TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS – ITCMD é interessante destacar duas situações: a) o se o falecido recebeu todo o pagamento, não haverá pagamento de ITCMD, b) o se recebeu parte do valor incidirá o imposto do saldo que vier a receber.
Por outro lado, se o compromisso de compra e venda foi feito por escritura pública não precisará desta declaração, sendo suficiente certidão negativa de dívidas de tributos da união. Outro ponto é que não haverá o pagamento do ITCMD, já que por não ser o imóvel mais do falecido, não se há falar em transmissão, servindo a escritura como substituta do alvará judicial.
[1](Farias, Cristiano Chaves de; Netto, Braga Felipe, Rosenvald, Nelson. Manual de Direito Civil - Volume único, Salvador: Ed. JusPodivm, 2017, fl. 2079)
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